【租屋族怒吼】政府規定房東不能因為房客住太久就漲價,這法規根本騙肖欸

【為什麼要挑選這篇文章】

前些日子網路瘋傳幾張租屋照片,房東誇張地把陽台隔成 2 坪大的雅房,以每月 5 千元的價碼出租。這件事雖然被許多網友當作笑話來看,但卻顯示台灣租屋環境到底多麽嚴峻,雖然政府在今年年初推行租屋新制,試圖改善惡房東和不良租客的問題,但半年多的時間過去了,仍停在「宣導」層次,根本沒有進入實際的執行層面,原本舊有的問題依然存在,請問改新制跟小學選班長一樣亂開支票?

執法不力,政府立再多新法也沒用,只會讓鑽法律漏洞的人繼續得過且過,畫了這麼多塊大餅,卻根本無法好好吃完。

(責任編輯:余如婕)

今年元旦實施的租屋新制,明訂房東不得禁止房客申報租金扣繳綜所稅等,不過《上報》調查發現,上路至今已 8 個月,各縣市仍停留在宣導階段,房客權益仍然未受保障。
圖片來源/上報
攝影/陳育陞

租屋新制今年元旦上路,只要房東「以出租房屋為業」,不論是租屋公司或個人包租公、包租婆,都 不得禁止房客申報租金扣繳綜所稅 ,且 押金最高不得超過 2 個月房租 ,違者最高罰 30 萬元。但《上報》調查發現,新制施行至今 8 個月,卻仍停在宣導、輔導階段,幾乎未開罰,遭質疑只是「空包彈」,房客權益不受保障。

過去坊間「房屋租賃契約書」常見不利房客的不平等條款,為解決此弊病,內政部去年 6 月公告新版「房屋租賃契約書範本」及「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,明定契約中必須載明水電費、管理費,不得任意漲價,以及違約金最高不得超過一個月租金等相關規範,要保障房客權益。

圖片來源:上報

只是,租屋新制從公告到上路,已預留半年宣導期, 今年 1 月 1 日才開始施行,不料 8 個月過去,至今仍在「宣導」。且《上報》調查發現,各縣市政府對於只出租一、兩戶房屋的「個人房東」要不要納管,仍有歧見。

個人房東是否納管 中央地方還在吵

行政院消保處去年 5 月底曾發文給各縣市政府,明確提及出租人不論是公司、團體或個人,也不論出租戶數,只要「反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業」者,均可認定為「企業經營者」。言下之意,「個人房東」也受租屋新制規範。

但弔詭的是,實務上各縣市執行程度不一,有的縣市依照消保處標準界定,把個人房東也納管;有的縣市則只針對有營業登記的租屋公司做輔導訪視,或受理相關租屋糾紛調解,形成「一國多制」狀況。

以台北市為例,北市府主任消保官何修蘭指出,台北市目前認定標準是:「只要有兩戶以上房子在出租,該房東就認定為『以出租為業』」。她進一步解釋,所謂「兩戶以上」,必須是有兩處以上不同地址的房屋出租才算, 如果只有一戶公寓隔成兩、三間出租,就不列為規範對象。

不過,一位行政院消保處官員對此持不同看法,他直言, 從消費者角度來看,應該是不管房東出租幾戶,只要有「反覆出租行為」,都應納入規範。「如果出租一戶的房東不受規範,是不是告訴大家,這一戶房客不需要被保護?」

有關個人房東是否納管,北市認為,必須是有兩處以上不同地址的房屋出租才算,該見解被中央消保處官員打臉,「難道只出租一戶,該戶房客權益可以不用被保障」?
圖片來源:上報
攝影:陳育陞

據了解,去年擬定租屋新制的討論過程中,各縣市政府代表就曾與中央激烈辯論,到底個體戶房東是否要納入規範。

一位地方消保官指出,各縣市政府人力有限,「如果不做篩選,所有租屋糾紛都會跑進來」;以地政單位來說,「管建商都來不及了,怎麼去管成千上萬的房東」。另一個考量是,如果像行政院消保處的解釋,所有房東一網打盡,將打破「企業經營者」的認定界線,因此地方政府執行上有難處。

實務一團亂 查核卻「沒時間表」

內政部地政司司長王靚琇表示,實務上很難界定以幾戶為規範對象,因此若有爭議,通常由地方消保官協助認定; 現階段各縣市多把重心放在「宣導」而非「查核」。至於宣導期要持續多久、何時開始大規模查核?她表示「目前沒有時間表」。

過去坊間「房屋租賃契約書」常見不利房客的不平等條款,如今新制上路,房客權益也未即時受到保障。
圖片來源:上報
攝影:陳育陞

內政部地政司不動產交易科科長陳啟明表示,去年、今年各縣市政府持續辦理「房屋租賃定型化契約宣導及輔導實施計畫」,包括到大學校園周邊、科學園區等高密度出租住宅周邊宣導,並優先輔導訪視有固定營業場所的租屋公司,以及在租屋網站上有頻繁出租行為的房東。

此外,內政部也請各縣市政府派人至書局、文具店、超商訪查,確認其販售的房屋租賃契約書是否符合相關規定。同時有人至各大印刷廠宣導,「道德勸說」不要印刷非官方版的房屋租賃契約書。

考量「國民情感」內政部鄉愿

陳啟明說,「很多房東宣稱不知情,去書局、超商買的就是這個版本的契約」, 因此為兼顧「國民情感」,初期以輔導為主 。等官方版契約書普及後,就可以比較明確界定,房東不使用這個版本,非要自己擬不合理、不公平的條款,「就是故意要坑房客,這時我們會考慮用進一步的手段處理」。

陳啟明表示,「當然法律上不能因為不知情就不受罰,但處理這件事要考慮國民情感、社會民眾感受,會比較謹慎。」 未來內政部會持續觀察各地執行情形,「如果有必要時,會再邀地方政府溝通、討論」。

(本文經 上報 授權轉載,並同意 BuzzOrange 編寫導讀與修訂標題,原文標題為 〈【獨家】租屋新制玩假的 上路 8 個月幾乎罰不到惡房東 〉。)

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